Os 3 Melhores Fundos Imobiliários para 2026: Onde Investir com a Queda dos Juros?
Resumo: Os Escolhidos para 2026
Se você está sem tempo, aqui estão os 3 ativos recomendados para surfar a queda da Selic:
- XPML11 (Varejo/Shoppings): Ganho com aumento de consumo e inflação.
- BTHF11 (Hedge Fund): Estratégia de "Duplo Desconto" para maximizar retorno.
- Lajes Corporativas (Escritórios): O setor mais barato da bolsa com a volta ao presencial.
O ano de 2026 começou e a pergunta que todo investidor faz é: quais são os melhores fundos imobiliários para multiplicar patrimônio este ano? Seguindo a tradição, trago uma análise profunda baseada no cenário macroeconômico atual, colocando "a pele em jogo" e revelando ativos que estão no radar de grandes investidores.
Retrospectiva: Por que a Paciência Pagou Bem?
Antes de olharmos para o futuro, é vital entender o histórico recente. Em 2023, fundos como KNCR11 e CPTS11 foram destaques, com o KNCR entregando praticamente 170% do IFIX. Já em 2024 e 2025, vivemos anos desafiadores, onde muitos apostaram contra o setor imobiliário devido à alta dos juros.
No entanto, quem teve paciência e continuou reinvestindo dividendos, colheu frutos. Mesmo em 2025, com a Selic batendo 15% (a maior taxa em duas décadas), o IFIX atingiu sua máxima histórica, subindo mais de 20%. Isso prova uma tese fundamental: o mercado antecipa movimentos. Enquanto a maioria olhava para a Renda Fixa, os FIIs selecionados (como XPMS11 e BTCI11) entregaram retornos acima de 25%, superando com folga o CDI.
O Cenário Macro para 2026: A "Tempestade Perfeita" Positiva
Para 2026, três fatores criam um ambiente extremamente favorável para a valorização das cotas:
O mercado financeiro já precifica a queda da taxa Selic para 2026.
1. Inflação Controlada e Queda de Juros
O IPCA fechou 2025 dentro da meta (4,26%), mostrando que o Banco Central retomou o controle da inflação. Além disso, a curva de juros futuros despencou de 15% para 13%. Plataformas de previsão, como o Polymarket, já indicam 78% de chance de corte na Selic já em março de 2026.
2. O Fenômeno do IGP-M Negativo
Aqui está um detalhe técnico que poucos observam: O IGP-M (índice usado para reajustar aluguéis comerciais) fechou 2025 negativo (-1,05%). Isso significa que os aluguéis não subiram ano passado, represando o potencial de lucro dos fundos.
Porém, o mercado olha para frente. Com a expectativa do IGP-M voltar ao positivo em 2026, haverá espaço para reajustes robustos nos contratos de aluguel. Quando o aluguel sobe, o dividendo que cai na sua conta aumenta.
Nota sobre Renda Fixa:
Com a Selic ainda alta no início do ano, muita gente ainda prefere a segurança da renda fixa bancária antes de migrar totalmente para a renda variável. Se você quer entender a rentabilidade atual desses instrumentos de liquidez diária antes de diversificar, veja esta análise detalhada sobre quanto rende R$ 10 mil nas Caixinhas do Nubank em 2026.
Os 3 Fundos Escolhidos para 2026
1. XP Malls (XPML11) - Shoppings e o Efeito "Bola de Neve"
O XPML11 permanece na carteira como um pilar de segurança. Com 27 shoppings espalhados por estados como SP, RJ, MG e SC, ele apresenta uma vacância mínima de apenas 4%.
Shoppings centers modernos viraram hubs de experiência e lazer.
- A Tese: Shoppings viraram centros de lazer e serviços, não apenas locais de compra. Com o desemprego nas mínimas históricas, o consumo das famílias tende a aumentar.
- A Mágica dos Juros Compostos: Com um Dividend Yield na casa dos 10%, o efeito bola de neve é real. Se você comprar uma cota (aprox. R$ 110), receberá cerca de R$ 0,92 mensais. Reinvestindo esses dividendos e mantendo aportes constantes, em cerca de 10 anos (120 meses), o rendimento mensal será suficiente para comprar uma nova cota "de graça", sem tirar dinheiro do bolso.
2. BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) - O Duplo Desconto
O BTHF11 é um fundo multiestratégia que investe em tudo: Tijolo (31,7%), Papel (24,2%), CRIs (16,1%) e Caixa.
Fundos multiestratégia combinam imóveis físicos, recebíveis (papel) e gestão ativa.
O grande atrativo aqui é o conceito de Duplo Desconto:
- O próprio BTHF11 negocia com desconto sobre seu valor patrimonial (cerca de 10% a 16%).
- Dentro da carteira dele, ele possui cotas de outros fundos imobiliários que também estão descontados.
Na prática, é como comprar uma nota de R$ 100,00 pagando R$ 72,00. Quando o mercado normalizar com a queda da Selic, você ganha duas vezes: na valorização da cota do BTHF e na valorização dos ativos internos dele.
3. Lajes Corporativas - A Volta dos Escritórios
O terceiro ativo foca no setor mais descontado da bolsa atualmente: Escritórios (Lajes Corporativas). Durante a pandemia, decretaram a morte do escritório, mas o jogo virou.
Grandes empresas estão exigindo a volta ao modelo presencial em escritórios de alta qualidade.
Grandes empresas perceberam a queda de produtividade e cultura no 100% Home Office. Exemplos recentes:
- Itaú e Bradesco: Retomada forte do presencial.
- Amazon e Dell: Fim do modelo híbrido flexível.
- Nubank: Migração para modelo presencial, gerando até manifestos internos.
Essa demanda por escritórios de alta qualidade ("Flight to Quality"), somada ao fato de que o setor negocia em média a 0,66 do valor patrimonial (P/VP), cria uma oportunidade assimétrica de valorização. Diferente do varejo, os contratos aqui são longos (5 a 10 anos), garantindo previsibilidade de receita e multas rescisórias altas.
Perguntas Frequentes sobre FIIs em 2026
Vale a pena investir em Fundos Imobiliários em 2026?
Sim. Com a expectativa de queda da taxa Selic e o controle da inflação, os fundos imobiliários tendem a se valorizar, além de pagarem dividendos isentos de imposto de renda.
Qual o melhor fundo para investir com pouco dinheiro?
O XPML11 e o BTHF11 são fundos "base 10" ou próximos a R$ 100 que permitem começar com pouco. O poder dos juros compostos permite que, com consistência, o investidor compre novas cotas apenas com os rendimentos.
O que é o "Duplo Desconto" em FIIs?
É quando você compra um Fundo de Fundos (FOF) ou Hedge Fund descontado, e ele, por sua vez, possui na carteira outros fundos que também estão baratos. Você ganha na valorização das duas pontas.
Isenção de Responsabilidade: Este conteúdo é puramente educativo e não configura recomendação de compra ou venda de ativos. O mercado financeiro possui riscos. Estude e, se necessário, procure uma consultoria especializada.